Bylaugets bestyrelse har drøftet den nye politik i Vejen kommune om forfaldne og usunde boliger, bygninger mm., som er fremsendt af kommunen (se de bilagte dokumenter nedenfor). Vi har besluttet, at vi ikke på nuværende tidspunkt vil gå mere direkte ind i ordningen sammen med kommunen. Det foreliggende grundlag er ikke tilstrækkeligt til en mere aktiv indsats fra bylaugets side:

1. Vi har ikke for nuværende kendskab til boliger, ejendomme mm., hvor man kunne skønne det relevant at gå nærmere ind i et samarbejde med kommunen om oprydning, renovering, kondemnering eller nedrivning
2. Processen med at bestemme en langsigtet udviklingsplan for Veerst og omegn er stadigvæk igang. Derfor mangler vi den overordnede plan, vedtaget sammen med borgerne i sognet, dels om man overhovdet ønsker at bruge dette instrument, dels hvilke kriterier prioriteringer der skal anvendes. Vi mangler derfor de principper, som vi eventuelt skal screene og prioritere efter i Veerst sogn, hvis vi som lokalråd skal samarbejde aktivt med forvaltningen om at pege på mulige kandidater til oprydningspåbud, renovering, kondemnering eller nedrivning

Bylauget har derfor meddelt Vejen kommune, at indtil videre kan vi ikke pege på boliger og ejendomme i Veerst og omegn til videre sagsbehandling indenfor ordningen.

BILAG I

Kommunal handlingsplan – tomme og sundhedsfarlige boliger – Vejen Kommune

Kuben Management – maj 2009

Hermed fremlægges forslag til politik og handlingsplan vedrørende sundhedsfarlige boliger

tomme og forfaldne boliger og bygninger,

affald, rod og skrotbiler på private ejendomme

Resume af beslutningsmæssige tiltag:

1. Boligstøtte og huslejenævn
   Der træffes en principiel beslutning om, at Borgerservice ved ansøgning om boligstøtte til gamle huse og lejligheder uden for de større byer, vurderer, om huslejens størrelse svarer til standarden af det lejede.
   Viser det sig, at der er en mulighed for, at boligen er sundhedsfarlig henvises sagen til arbejdsgruppen,(se pkt. F. i resumeet og handlingsplanens pkt. O) der optager sagen med henblik på afklaring af, om der skal foretages kondemnering efter Byfornyelsesloven.
   
   
2. Dialog.
   Natur, Miljø og Byg skal søge at gennemføre en forudgående dialogfase med ejerne, inden der skrides til påbud/forbud, hvis ikke der er tale om væsentlig sundhedsfare, der kræver øjeblikkelig indgriben.

1. Kondemnering og nedrivning
   Der skal træffes beslutning:

· om kondemnering, hvor der konstateres sundhedsfarlige forhold, der er væsentlige, og hvor en afhjælpning ikke kan ske via en dialog med ejeren

· om kondemnering af tomme, sundhedsfarlige boliger og lokaler således, at de ikke kan tages i brug, før der er sket forbedring

· om påbud om nedrivning, hvor der er tale om bygninger, der er forfaldne, og hvor bygningerne giver gener for omgivelser, naboer eller lokalsamfund

· hvor der foretages kondemnering af tomme boliger bør det som udgangspunkt suppleres med påbud om nedrivning – kondemneringen foretages som udgangspunkt med henblik på fjernelse af bygningen

· bygninger der er bevaringsværdige eller indgår i bevaringsværdige miljøer skal dog vurderes særskilt.

1. Indsats mod affald, rod, skrotbiler mv.
   Det besluttes, at kommunen vil anvende reglerne om påbud om fjernelse af affald, skrotbiler mv. samt påbud om oprydning restriktivt således, at der udsendes påbud hurtigt, hvor en dialog omkring oprydning ikke har båret frugt.
   
2. Tvangsauktioner
   Der skal fortsat ske overvågning af tvangsauktioner over beboelsesejendomme med henblik på kommunale opkøb, hvor pris og omstændigheder er rigtige.
   
3. Organisering
   Det besluttes at nedsætte en arbejdsgruppe under Natur, Miljø og Byg. Denne suppleres med en medarbejder fra Borgerservice hver gang, der er tale om beboede ejendomme.

1. Budget
   Der søges hvert år størst mulig statsramme i henhold til lov om byfornyelse og udvikling af byer til gennemførelse af handlingsplanen.
   Der afsættes som udgangspunkt netto 500.000 kr. pr. år til kommunens udgifter på indsatsen. Herudover afsættes kr. 75.000 til indsatsen omkring skimmelsvamp

1. Evaluering
   Handlingsplanen evalueres af økonomiudvalget medio 2011. Handlingsplanen tages op igen, hvis forudsætninger, mål eller midler ændres, dog senest med udgangen af 2013.
   

Handlingsplan

A. Formålet med denne handlingsplan er at:

• Udstikker rammerne for en aktiv kommunal indsats over for sundhedsfarlige, forfaldne og tomme huse samt i forhold til problemer med rod, affald, skrotbiler mv. på private ejendomme.

• Systematisere Vejen kommunes administration af den lovpligtige tilsynsforpligtelse, herunder med et administrationsgrundlag for indsatsen.

• Understøtte indsatsen for styrkelse af landdistrikterne i Vejen Kommune

B. Visionen med handlingsplanen:

• At beboelse og anvendelse af sundhedsfarlige boliger og lokaler bringes til ophør – eller at boligerne forbedres.

• At de små lokalsamfund styrkes via en målrettet indsats for at sikre, at forfaldne boliger og bygninger enten forbedres eller fjernes – men at det sker med hensyntagen til bevaringsværdige bygninger og bymiljøer.

• At social forslumning forebygges via en indsats over for spekulationsmæssig udlejning.

• At ophobning af affald, skrotbiler eller rod på private ejendomme bringes til ophør i det omfang, det er muligt.

C. Kommunens forpligtelse og muligheder i henhold til loven

I henhold til lov om Byfornyelse og udvikling af byer påhviler det kommunerne at føre tilsyn med boligstandarden. Kommunen bestemmer dog selv metode og omfang inden for lovens grænser.

Samtidig giver samme lov kommunerne mulighed for at foretage en aktiv indsats i forbindelse med fysisk og social forslumning i lokalsamfundene i landdistrikterne.

D. Forslag til strategi:

Visionen realiseres ved:

• Sikring mod udbetaling af boligstøtte til dårlige udlejningsboliger – til forebyggelse af spekulationsmæssig udlejning.

• Dialog med ejere af dårlige boliger for at afklare muligheder og påvirke adfærd.

• Kondemnering, hvor en mindelig løsning ikke er mulig.

• Påbud om forbedring, hvor dette er teknisk og økonomisk forsvarligt.

• Påbud om nedrivning, hvor bygningerne belaster lokalsamfund og omgivelser.

• Opkøb af forfaldne ejendomme, hvor det kan ske til en pris, der svarer til ejendommens reelle værdi.

• Påbud om oprydning, hvor der er affald, rod, gamle biler etc.

D.1. Prioritering:

Indsatsen i form af kondemnering i forhold til sundheds- og brandfare i beboede boliger er en lovbestemt kommunal pligt og skal have højeste prioritet.

Kondemnering og nedrivningspåbud af tomme, forfaldne huse samt påbud og afhjælpning vedr. rod, affald mv. gennemføres i det omfang, der er ressourcer til det, herunder de budgetmæssige muligheder.
Som hovedregel skal der startes med de mest skæmmende og belastende ejendomme, og herudover med følgende underprioritering:

1. Andre større eller mindre bysamfund
2. Ejendomme og bygninger, beliggende ved offentlig vej
3. Ejendomme og bygninger, der ligger i det åbne land og ikke ved off. vej – men kun i det omfang at generne konkret er store, eller der er naturmæssige eller andre væsentlige hensyn, der skal tilgodeses.

Problemerne med rod, affald, skrotbiler mv. kan undtagelsesvis blive så belastende for naboerne, at kommunen vil være tvunget til at gribe ind.

E. Baggrund – hvad er problemerne:

E.1. Landdistrikterne

Problemerne med tomme og forfaldne huse er et stort og stigende problem i de kommuner, hvor der ligger store landdistrikter.

Der sker en fortsat afvandring fra land til by, og samtidig er der en tendens til, at det primært er de ressourcestærke beboere, der flytter og de mindre ressourcestærke, der bliver boende.

Udviklingen har medført, at det er de færreste lokalsamfund, der har mulighed for dagligvareindkøb, ligesom skoler, offentlig og privat service mv. rykker til de støre byer.

Det betyder en mindre efterspørgsel på boliger i landområderne – det betyder igen, at der er risiko for:

• At udbuddet af huse væsentligt overstiger efterspørgslen
• Tomme huse – boliger, der ikke har kunnet sælges, og som meget hurtigt forfalder, når de står tomme.
• Forslumning som følge af, at de nødvendige opretnings- og forbedringsarbejder ikke kan gennemføres uden tab. Investeringerne medfører ikke en tilsvarende stigning i ejendommenes handelsværdi.
• Lave handelspriser – og evt. tvangsauktionspriser, der medfører, at der kan spekuleres i at opkøbe ejendomme og foretage udlejning, ofte til ganske ressourcesvage lejere.
• Problemer med rod, skrotbiler, ophobning af affald og andet.

Disse forhold kan medføre en væsentlig belastning for de små lokalsamfund og yderligere skubbe på en negativ udvikling – en nedadgående spiral, hvor der også kan ske en social forslumning.

Forfaldne huse udenfor de mindre bysamfund er primært et problem, hvis de ligger ved de større veje – det giver et trøstesløst indtryk.

Kommunen har redskaber i lovgivningen til en forebyggende og afhjælpende indsats, og ved at bruge denne lovgivning kan kommunerne medvirke til at fjerne nogle af de værste belastninger, hvilke kan give de små bysamfund bedre muligheder for at stoppe nedturen.

E.2. Sundhedsfarlige boliger i de større byer

Som udgangspunkt anses den gennemsnitlige boligstandard i Vejen kommune for at være sundhedsmæssigt tilfredsstillende, idet der formentlig er enkelte spredte boliger i den private boligmasse med mangler.

Hertil kommer et stigende fokus på skimmelsvamp i boliger, der også ses i nyere byggeri, især etagebyggeri opført før 1980, hvoraf en meget stor del er almene boliger.

Her vil det ofte være en kombination af konstruktive mangler (kuldebroer), utilstrækkelige ventilationsmuligheder samt forkert brug (manglende udluftning og opvarmning), der er årsag til svampeangrebet.

Velfærdsministeriet har i en vejledning fra 2008 kraftigt indskærpet kommunens handleforpligtelse i forhold til boliger med skimmelsvamp.

Det forventes dog, at problemerne løses via dialog med ejere/boligforeninger, og i givet fald bør kondemnering suppleres med påbud om afhjælpning. Boliger med betydelige skimmelsvampeangreb, der ikke kan afhjælpes, bør dog fortsat kondemneres.

F. Status

F.1. Vejen Kommune – geografisk lokalisering

Problemerne med tomme og forfaldne huse er spredt i kommunen og findes i alle kommunens geografiske områder.

Problemerne falder især i øjnene i en del af de mindre bysamfund samt ved de større veje, hvor trafikbelastningen gør boligerne mindre attraktive.

I visse områder er problemerne store, mens enkelte lokalsamfund ikke har nævneværdige problemer.

Der er ikke foretaget nogen egentlig kortlægning, men i forhold til andre kommuner skønnes det, at antallet af boliger, der enten er i forfald eller er truede i forhold til en negativ udvikling, formentlig ligger mellem 100 og 200.

F.2. Vejen Kommunes planstrategi og befolkningsprognose

Vejen Kommune har vedtaget en temaplan

For landdistrikterne i juni 2008. Det fremgår

Heraf:

Målsætning (uddrag):

”Vejen Kommunes landdistrikspolitik har fokus på livskvalitet og levevilkår i landdistrikterne. Kommunen vil arbejde for at skabe gunstige levevilkår for borgere på landet og i landsbysamfundene, således at landdistrikternes bosætningspotientiale forbedres”.

Og fra indsatsområderne (uddrag)

”Vejen Kommune vil sammen med lokalbefolkningen iværksætte initiativer som skal gøre landsbyerne flottere og herunder finde løsningsmuligheder vedrørende forfaldne ejendomme”.

Forventet befolkningsudvikling

Selv om Vejen Kommune regner med yderligere vækst i de kommende år, må det forventes, at mange mindre byer og landområder vil have risiko for tilbagegang.

En tilbagegang i landområderne vil betyde, at der i samme periode vil blive et antal overflødige boliger.

For at imødegå denne udvikling er det nødvendigt at gøre kommunen i almindelighed og de små samfund og landdistrikterne mere attraktive.

Handlingsplanen for indsats over for tomme og kondemnable boliger er en del af understøttelsen af den kommunale landdistriktspolitik på ovenstående punkter.

Andre kommunale initiativer.

Der arbejdes med indsatser i forskellige af de mindre samfund. Det forventes, at der vil blive søgt midler til områdefornyelse og udviklingsplaner i mindre bysamfund.

F.3. Lovgivningen

Kommunerne har igennem en årrække haft mulighed for at gribe ind med kondemnering over for beboede, sundhedsfarlige boliger samt at kræve disse nedrevet, mens der ikke har været mulighed for indgriben over for tomme og forfaldne huse, med mindre der kunne opstå sammenstyrtnings- eller anden fare.

Fra den 1. juli 2008 er der kommet en ny regel i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Kommunen kan nu gå ud og kondemnere tomme boliger og bygninger og samtidig eller efterfølgende udstede påbud om nedrivning.

F.4. Hidtidig indsats

Vejen Kommune har kun i meget begrænset omfang brugt reglerne om kondemnering samt vedrørende affald, rod, mv. I de tidligere Rødding og Holsted kommuner var der meget fokus på problemerne og de blev primært søgt løst via opkøb med henblik på nedrivning.

Som udgangspunkt har kommunerne reageret, hvor der er kommet klager over boligforhold eller affaldsophobning og rod, og der har ikke været tale om systematisk indsats.

I en rapport fra SBI fra 2007 er det anført, at kommunerne på landsplan har været ekstremt tilbageholdende med at bruge byfornyelseslovens redskaber, og at årsagen hertil er, at lovgivning og regler har været anset for kompliceret.

F.5. Bemyndigelse.

Borgmesteren er bemyndiget til at erhverve ejendomme der umiddelbart vurderes til at være kondemnable.

G. Udpegning af ejendomme samt kortlægning

Indsatsen skal rettes mod de ejendomme, hvor der kommer klager over sundhedsfarlige forhold eller hvor kommunen af andre årsager bliver opmærksom på sundhedsfarlige forhold i beboede ejendomme.

Hertil kommer indsatsen mod de tomme og forfaldne ejendomme. Denne indsats sker dialog med lokale aktører, lokalråd, landsbyråd m.v..

I samarbejde med de lokale aktører udarbejdes der planer over indsatsen i de enkelte lokalområder, idet der – som nævnt i afsnit D.1. – foretages en prioritering, således at bygninger/ejendomme i byerne prioriteres højest. Økonomiudvalget kan træffe beslutning om hvilken rækkefølge de enkelte planer skal gennemføres i.

Såfremt der i øvrigt foretages initiativer til forbedring i mindre bysamfund i form af områdefornyelse eller udarbejdelse af bevarende lokalplan mv., foretages der en vurdering af, hvorvidt der skal ske indgreb i henhold til handlingsplanen.

H. Anvendelse af de enkelte strategiske elementer

Der henvises ligeledes til handlingsplanens bilag 1, administrationsgrundlag for kondemnering m.v., der er administrationens drejebog, og hvor lovgivningen er gennemgået mere detaljeret.

H.1. Forebyggende indsats over for spekulationsmæssig udlejning.

Forslag til beslutning:

• Der træffes en principiel beslutning om, at Borgerservice i samarbejde med Natur, Miljø og Byg foretager en besigtigelse af lejemål, hvor der er søgt om boligstøtte og som er opført før 1960 og ikke tilhører en almen boligafdeling.

• Hvis huslejen skønnes at være for høj i forhold til standard og beliggenhed indbringes huslejen for huslejenævnet i medfør af Boligstøttelovens § 11

• Hvis det samtidig ved besigtigelsen viser sig, at der er en mulighed for, at boligen er sundhedsfarlig, henvises sagen til Natur, Miljø og Byg, der optager sagen til vurdering med henblik på evt. kondemnering efter Byfornyelsesloven.

I efteråret 2010 evalueres resultaterne, og der træffes beslutning om, hvorvidt ordningen skal gøres permanent.

Begrundelse og baggrund

Inden kommunen giver tilsagn om boligstøtte til en husstand kan kommunen vurdere, om huslejen er rimelig i forhold til lejemålets størrelse, udstyr, tilstand mv. Såfremt lejen er for høj, kan kommunen enten indbringe huslejen for huslejenævnet eller vælge skønsmæssigt at nedsætte boligstøtten – evt. til 0.

Erfaringer fra andre kommuner viser, at dette er særdeles effektivt med henblik på at holde de uheldige udlejere væk.

Det skønnes, at det ekstra ressourceforbrug til besigtigelser kan opvejes af besparelse på boligstøtte og andre sociale ydelser.

H.1.1. Start på sag om evt. kondemnering.

En sag kan starte ved,

At der kommer klager over sundhedsfarlige forhold på en beboet ejendom. Kommunen skal undersøge forholdene, også selv om klagen er anonym.

At andre medarbejdere (lærere, socialrådgivere, hjemmepleje etc.) i kommunens afdelinger bliver opmærksom på, at der kan være sundhedsfarlige forhold i en bolig.

Herudover sker indsatsen over for de tomme forfaldne huse efter planer for de enkelte lokalområder, der er udarbejdet i samarbejde med lokalrådene.

H.2. Dialog

Der træffes beslutning om, at Natur, Miljø og Byg skal gennemføre en forudgående dialogfase med ejerne af dårlige ejendomme, inden der skrides til påbud/forbud, hvis ikke der er tale om væsentlig sundhedsfare, der kræver øjeblikkelig indgriben.

Såfremt ejeren tilkendegiver planer med ejendommen, der efter afdelingens opfattelse kan løse problemerne, stilles sagen i bero i 3 måneder. Overholder ejer ikke de indgåede aftaler, rejses sag om påbud eller kondemnering.

Begrundelse og baggrund

Påbud og især kondemnering er et drastisk indgreb, der kan føles meget indgribende. Det vil i mange tilfælde vise sig, at ejeren er opmærksom på problemerne og selv ønsker at gøre noget, enten i form af istandsættelse eller nedrivning. Alternativt kan en henvendelse fra kommunens side om ejendommen ofte skubbe på en frivillig løsning.

Det er ønskværdigt, at så mange sager som muligt løses uden en formel offentlig indgriben.

Der bør ske en opfølgning på disse sager inkl. orientering af økonomiudvalget, med henblik på tvangsindgreb, der hvor ejerens tilkendegivelser viser sig ikke at blive ført ud i livet.

H.3. Byfornyelseslovens bestemmelser – påbud, forbud og nedrivning

Beslutningskompetence:

Det foreslås, at delegerer retten til at træffe beslutninger efter kapitel 9 i lov om byfornyelse og udvikling af byer til Økonomiudvalget – beslutningen kan ikke delegeres til administrationen.

Begrundelse og baggrund:
Indsatsen efter denne handlingsplan er led i kommunens landdistriktspolitik og det er derfor ikke hensigtsmæssigt at boligkommissionen skal træffe beslutninger.

Forslag:

Det foreslås, at der træffes beslutning

• Om kondemnering af beboede ejendomme, hvor der konstateres sundhedsfarlige forhold, der er væsentlige, og hvor en afhjælpning ikke kan ske via en dialog med ejeren.

• Om kondemnering af tomme, sundhedsfarlige boliger og lokaler i følgende områder således, at de ikke udlejes eller tages i brug.
  
• Om påbud om nedrivning, hvor der er tale om bygninger, der er forfaldne, og hvor bygningerne giver gener for omgivelser, naboer eller lokalsamfund.

H.3.1. Princippet om mindste indgriben

På baggrund af dokumentationen – herunder besigtigelse – skal det vurderes, om

• de sundhedsfarlige forhold kan afhjælpes med mindre bygningsmæssige indgreb – så skal der igen søges gennemført en mindelig løsning

• eller om ejendommen ud fra en teknisk og økonomisk helhedsvurdering ikke vil kunne ombygges til en forsvarlig bolig – så skal der ske kondemnering.

H.3.2. Kondemnering
En kondemneringsbeslutning går ud på, at der nedlægges forbud mod beboelse eller ophold i ejendommen eller en del heraf. Reglen findes i § 76, stk. 1.
En forudsætning for at kondemnere en bygning/lokale er, at der er sundhedsfare forbundet med brugen af lokalerne. Fra den 1. juli 2008 kan kommunen også kondemnere tomme boliger, hvor det skønnes forbundet med sundhedsfare, hvis boligen blev taget i brug igen.
En kondemnering med forbud mod ophold er mere indgribende end forbud mod beboelse og kræver derfor en højere grad af risiko.
Der kan nedlægges forbud mod beboelse/beboelse af dele af ejendommen eller mod ophold ud over nærmere angivne tidsrum
Kondemnering med frist ·Hovedreglen er, at Kommunalbestyrelsen skal fastsætte en frist for, hvornår lokalerne skal være fraflyttede eller ryddede, jf. § 76, stk. 2. Fristen skal fastsættes i forhold til den risiko, der er ved benyttelsen eller beboelsen.

Anbefaling: Følgende frister foreslås som vejledende

I tilfælde af overhængende sundheds-, sikkerheds eller brandfare – kondemnering med omgående virkning.

Væsentlig sundheds- eller brandfare – kondemnering med 3 måneders frist – den frist

Anden sundheds- eller brandfare – kondemnering med 6 måneders frist.

Tomme huse, der kondemneres med henblik på nedrivning – omgående virkning.

Undtagelse – kondemnering med udskudt ikrafttræden – ”eneboerparagraffen”
Såfremt der er særlige omstændigheder til stede, kan Kommunalbestyrelsen vælge at foretage en kondemnering, så den først træder i kraft ved den nuværende beboers fraflytning eller død. Dette kan ske i henhold til § 76 stk. 2, sidste punktum.
Ved en ”udskudt kondemnering” kan det lejede så ikke bruges til bolig/ophold efter første flytning.
Reglen kan for eksempel overvejes anvendt, hvor det kan skønnes urimelig byrdefuldt at kræve, at en bestemt beboer flytter fra den pågældende bolig, som vedkommende kan have beboet i mange år. Det er dog også her en forudsætning, at der ikke er nærliggende fare/risiko for beboeren.

H.3.3. Påbud om afhjælpning

Beboede ejendomme
Kommunalbestyrelsen kan udstede påbud om afhjælpning af de sundhedsfarlige forhold i en kondemneret bolig. Kommunen fastsætter samtidig en frist for gennemførelsen.

Tomme ejendomme

Kommunen kan påbyde afhjælpning af kondemnable forhold i tomme ejendomme, hvad enten de er kondemneret eller ej.

Påbud skal dog kun overvejes – i både de tomme og de beboede ejendomme – hvis der kun er tale om enkeltstående mangler, hvor afhjælpning er teknisk og økonomisk overskuelig, og hvor boligen/lokalerne herefter vil kunne anvendes fremover uden sundhedsmæssige problemer. Et eksempel herpå kan være at påbyde en ordentlig opvarmning af opholdsrum eller afhjælpning af et mindre skimmelsvampeangreb.

I praksis bør påbud kun overvejes for ejendomme, hvor der er særlige hensyn til, at bygningen bevares.

H.3.3.1. Ikke offentlig støtte

Ejeren har ikke krav på offentlig støtte til afhjælpning af mangler i henhold til påbud, men medfører et påbud undtagelsesvis ikke en tilsvarende stigning i bygningens handels- eller lejeværdi har ejeren krav på erstatning til dækning af tabet.
H.3.3.2. Tvangsforanstaltninger, hvis påbud ikke følges

Påbuddet skal følges af ejeren. Såfremt påbuddet ikke følges, kan kommunen vælge:

• At gennemføre arbejderne på ejerens regning.
• At overtage ejendommen mod erstatning.
• At gennemføre en kondemnering, hvis det ikke allerede er sket.

H.4. Påbud om nedrivning
Hvis huset enten udgør en fare for omgivelserne eller er en belastning for naboer og lokalsamfund kan kommunen udstede påbud om, at huset skal nedrives.

Dette kan ske samtidig med, at huset kondemneres eller efterfølgende

Nedrivningen skal gennemføres af ejeren, og kommunen kan gennemføre nedrivningen, hvis ejeren ikke selv gør det.
Kommunen skal dog foretage et skøn i hvert enkelt tilfælde – det må ikke ske som en automatisk del af kondemneringen. Generne for naboer mv. skal være akutte og væsentlige – det er ikke nok, at en tom bygning forventes at forfalde til gene for naboerne.

Anbefalinger:
Hvor der foretages kondemnering af tomme boliger, bør det som udgangspunkt suppleres med påbud om nedrivning – kondemneringen foretages som udgangspunkt med henblik på fjernelse af bygningen.

Det bør i hvert enkelt tilfælde vurderes, om bygningen er bevaringsværdig eller er et positivt element i et bevaringsværdigt miljø. I så fald kan det overvejes at yde tilskud til en bevaring, jf. afsnit. H.6.

H.5. Afhjælpning – ophævelse af kondemnering
Uanset bygningens tilstand skal kommunen altid give ejeren en rimelig frist til at komme med et forbedringsforslag således, at kondemneringen kan ophæves. Forbedringen skal afhjælpe alle mangler således, at der bliver tale om en god og tidssvarende bolig og ikke kun de mangler, der har givet anledning til kondemneringen.
Når projektet er gennemført, og ombygningen er godkendt, ophæves kondemneringen.

Kommunen kan give offentlig støtte til forbedringen – men er ikke forpligtet hertil.
I øvrigt kan kommunen ophæve eller lempe en kondemnering, dersom der sker ændringer i lovgivningen, der gør boligen lovlig.

H.6. Bevaring og forbedring af bygninger og boliger
Der kan efter lov om byfornyelse og udvikling af byer gives tilskud til istandsættelse af bygninger og boliger efter ansøgning fra ejendommens ejere.

Såfremt der kommer sager med fredede eller særligt bevaringsværdige ejendomme, der er truet af forfald og hvor en nedrivning kan blive aktuel skal det vurderes, om der skal gives tilskud, hvis det er nødvendigt for at redde ejendommen.

Herudover kan det senere overvejes, om der kan afsættes ressourcer til en egentlig forbedringsindsats i Vejen Kommune.

J. Anden lovgivning

J.1. Byggelovens § 14, 17 og 18
I henhold til Byggelovens § 18 kan Kommunalbestyrelsen påbyde, at forholdene afhjælpes, hvis der på en ejendom på grund af mangler eller andet opstår fare for beboerne eller andre. I denne sammenhæng drejer bestemmelserne sig om en akut fare for sammenstyrtning, brand mv. ·
Denne bestemmelse supplerer påbuds- og kondemneringsbestemmelserne i Byfornyelsesloven.
J.2. Beredskabsloven

I henhold til brandsikringsloven kan og skal kommunen påse, at brandsikring er gennemført i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lovgivning.

K. Affald og rod
Ophobning af affald, udrangerede biler og landbrugsmaskiner, byggematerialer m.v. er et stort problem såvel i de mindre bysamfund som i det åbne land.

Kommunerne har været tilbageholdende med at gribe ind, men der kan konstateres flere og flere klager.

K.1. Affaldsbekendtgørelsen

Som det fremgår af affaldsbekendtgørelsen er der en ret klar definition på affald. Det er samtidig Kommunalbestyrelsen, der i tvivlstilfælde definerer, hvad der er affald.

Kommunen kan i henhold til Affaldsbekendtgørelsen, indføre i sit eget regulativ for affald, at der kan udstedes påbud om fjernelse af alt affaldet, dersom ejeren ikke efterkommer et påbud, vil kommunen fjerne det på ejerne regning.

Der vil i administrationen blive arbejdet for at påbudet indføres i Vejen Kommunes eget, regulativ for husholdningsaffald samt regulativet for erhvervsaffald.

Også her anbefales det, at der i første omgang søges en mindelig løsning, med mindre affaldet udgør en sundhedsfare eller er helt urimeligt byrdefuldt for naboerne.
For farligt affald – kemikalier, maling m.v. gælder særlige regler, som ikke er behandlet her.

K.1.a Særligt om skrotbiler
I henhold til Skrotbil-bekendtgørelsen (nr. 1708 af 20/12/2006) § 4 er alle biler, der ikke er indregistrerede eller funktionsdygtige pr. definition skrotbiler, og disse skal bortskaffes til autoriseret ophugger. Beboere har ikke ret til at have bilvrag som reservedelsbiler el. kommunen kan ligeledes påbyde bilvrag fjernet og kan fjerne dem – som andet affald – for ejerens regning.

K.2. Oplag af materialer, der ikke er affald
Sker der på en privat ejendom oplag af materialer, der ikke er affald – typisk byggematerialer kan der som udgangspunkt ikke skrides ind.
Det kan dog med henvisning til byggelovens § 14 kræves, at oplag sker betryggende og uden gene for de omkringboende – altså, at kommunen i visse tilfælde kan kræve, at der ryddes op.

Anbefaling:
Det anbefales, at kommunen anvender disse regler parallelt med påbuds- og kondemneringsindsatsen efter byfornyelsesloven således, at der udsendes påbud rimeligt hurtigt, hvor en dialog omkring oprydning ikke har båret frugt. En restriktiv anvendelse af disse regler virker i høj grad forebyggende, hvorimod rod og forfald er tilbøjeligt til at brede sig.

L. Kommunale opkøb med henblik på nedrivning
Kommunen kan lovligt – enten i fri handel eller på tvangsauktion e.l. – opkøbe private beboelsesejendomme med henblik på nedrivning, hvis det er relevant i forhold til at få fjernet sundhedsfarlige boliger eller at forebygge, at de bliver beboet.

Kommunen kan kondemnere egne ejendomme med henblik på statsrefusion.
Der skal dog være tale om huse i en sådan forfatning, at kondemnering og nedrivning er begrundet. Kommunen kan ikke opkøbe og nedrive sunde huse, blot for at sikre imod udlejning.
Opkøb er en kommunal udgift uden refusion og er relativt dyrt, og er derfor næppe det redskab, der skal bruges til afhjælpning i stor stil.
Vejen Kommune har allerede – jf. pkt. F.5. bemyndiget borgmesteren til at erhverve ejendomme der umiddelbart vurderes til at være kondemnable.

M. Lejere i kondemnerede ejendomme

Genhusning i forbindelse med kondemnering
Kondemneres en bolig, der er beboet, skal kommunen sørge for en alternativ bolig og dække flytteomkostningerne herved. Der skal i visse tilfælde ydes supplerende støtte til en højere husleje.
Det er Borgerservice, der skal forestå genhusningsindsatsen.

Sociale forhold
I forbindelse med en forøget indsats, herunder med kondemnering vil det formentlig kunne konstateres, at der i kondemnerede eller kondemnable boliger kan være husstande med betydelige sociale problemer. ·
Hvis der som følge af en kondemnering skal ske genhusning, bør Kommunalbestyrelsen være opmærksom på, at der kan være tale om husstande, der har behov for en særlig støtte, navnlig i de situationer, hvor der er børn i husstanden.
Husstandene kan have en høj flyttefrekvens
Det anbefales:
At der indgås et tæt samarbejde med Borgerservice, når der skal ske genhusning.
At det overvejes at indgå i et formelt eller uformelt samarbejde med de omkringliggende kommuner med henblik på støtte til husstande med særlige behov.

N. Konflikter, klager og retssager
Erfaringsmæssigt kommer der mange klager og enkelte retssager, når der meddeles forbud efter lov om byfornyelse og boligforbedring. At der klages over beslutningerne bør anses for at være en del af den nødvendige proces for at få grebet ind over for tomme og sundhedsfarlige bygninger og boliger, rod, affald mv.
Klager skal i første omgang behandles af byfornyelsesnævnet for Region Syddanmark.
Byfornyelsesnævnet vil påse, at alle formalia er overholdt. På grund af indgrebets alvor vil alle formalitetsfejl som udgangspunkt medføre, at beslutningen bliver ugyldig, og at sagen må gå forfra. Det stiller ret store krav til den formelle sagsbehandling, ligesom dokumentationen skal være i orden.

Byfornyelsesnævnets kendelse kan af parterne indbringes for boligretten.

Påbud efter byggelov, affaldsbekendtgørelse el. kan påklages til tilsynsmyndighederne.

Anbefaling

At der holdes fokus på, at de medarbejdere, der skal forestå den praktiske indsats, forberedes på de kommende konflikter, og at det kræver en vis personlig robusthed at arbejde i et konfliktfyldt område.

At udmøntningen af politikken sker med en vis robusthed og i overensstemmelse med de vedtagne retningslinier, således at der sikres en ensartet praksis.

O. Organisering og interne ressourcer
For at kunne varetage de forskellige hensyn til regler (boligstøtte-, byfornyelses-, byggelov mv.) foreslås det, at der nedsættes en arbejdsgruppe med en medarbejder fra Natur, Miljø og Byg og en medarbejder fra Borgerservice.
Gruppen får ansvaret for en foreløbig vurdering af sager, klager mv., gennemførelse af dialog med ejere og lejere samt sagsforberedelse og indstillinger til politisk behandling. Gruppen placeres i Natur, Miljø og Byg. Det skønnes, at det samlede ressourceforbrug svarer til mindst en fuldtidsstilling.

Der må dog tages forbehold for ressourceforbruget til den lovpligtige behandling af henvendelser om skimmelsvamp i boliger og opholdsrum. Der har siden 2008 været en meget stor stigning i antallet af disse henvendelser.

P. Økonomi

Påbud og forbud efter byfornyelsesloven
Vejen kommune skal som udgangspunkt ikke betale erstatning ved påbud eller kondemnering efter lov om byfornyelse. Eneste undtagelse er ejerboliger, der kondemneres af andre årsager end tilstand og alder.
Det forventes dog, at samtlige kondemneringer vil være begrundet i ejendommens alder og tilstand således, at der ikke skal betales erstatning. Det forventes ligeledes ikke, at der skal betales erstatninger og godtgørelser til erhvervsdrivende.
Såfremt Kommunen påbyder nedrivning, har ejeren krav på dækning af det tab, der lides som følge af nedrivningen. Da en forfalden og kondemneret bygning som udgangspunkt ikke repræsenterer nogen selvstændig værdi betyder det, at kommunen normalt skal dække udgifterne ved nedrivningen og udgifter ved en eventuel genhusning.
Såfremt ejeren selv ønsker at foretage nedrivningen, bør kommunen stille krav om at godkende tilbuddet, for dels at sikre prisen, dels at bygningen nedrives og bortskaffes på forsvarlig vis.
Erfaringsprisen for et ældre hus på ca. 100 m² er pr. 1. januar 2009 ca. 80.000 kr. ekskl. moms, idet det forudsættes, at der ikke findes farlige stoffer eller asbest.
Det anbefales:
At der på et tidligt tidspunkt gennemføres et rammeudbud mellem de lokale nedrivere for at sikre den lavest mulige pris.

Statsrefusion efter Lov om byfornyelse og udvikling af byer.
Velfærdsministeriet giver hvert år kommunerne en refusionsramme til den samlede byfornyelsesindsats, herunder kondemnering.

Det anbefales:
At der hvert år søges om størst mulig statslig ramme med henblik på gennemførelse af handlingsplan samt andre kommunale byfornyelsesopgaver.

Følgende udgifter kan anmeldes til refusion.

· Genhusning og godtgørelser til erhvervslejere.

· Sikring og afspærring mv.

· Nedrivning og rydning samt retablering på naboejendomme.

· Erstatning ved påbud om nedrivning.

· Tilskud til ejere af ejerboliger og andelsboliger iht. § 78.

· Erstatninger og godtgørelser til erhvervsdrivende (ejere).

· Tinglysning af beslutninger, påbud og deklarationer.

· Bistand ved klage- eller retssager, herunder advokathonorarer.

· Tekniske forundersøgelser vedr. skimmelsvamp og indeklima.

· Tilskud til forbedring af boliger, hvis dette besluttes.

Statsrefusionen udgør 50 % af den samlede udgift.

Udgifter, der ikke kan anmeldes til refusion:

· Udgifter til ekstern bistand/konsulent ved planlægning og gennemførelse.

· Kommunens udgifter og tab ved opkøb af private ejendomme.

Udgifter, der i første omgang afholdes af kommunen og som skal refunderes af ejeren – tinglyses på ejendommen før eksisterende prioriteter:

• Sikring efter byggelovens § 18, hvor påbud ikke er overholdt.
• Oprydning og bortskaffelse af affald, skrotbiler etc., hvor påbud ikke er overholdt.
• Gennemførelse af påbudte afhjælpningsopgaver efter lov om byfornyelse og udvikling af byer, hvor påbud ikke er overholdt.
• Gennemførelse af rydning og sikring af kondemnerede bygninger, hvor påbud herom ikke er overholdt.

Opmærksomheden henledes dog på, at der kan være tilfælde, hvor kommunens udlæg til oprydning ikke kan inddrives.

Budget
Der henvises til bilag A – budgetskema. Der er foreslået en aktivitet, der over en 4-årig periode kan sørge for kondemnering, nedrivning af ca. 24 mindre huse, genhusning af 8 husstande samt tvangsoprydning på ca. 12 private ejendomme.

Der er stipuleret en kommunal udgift på 500.000 kr. om året. Og afsat kr. 75.000 til indsatsen over for skimmelsvamp.

Udgifterne til egne medarbejdere er ikke medtaget i budgettet

Evaluering af handlingsplanen

Det foreslås, at der foretages en evaluering af handlingsplanen medio 2011. Planen evalueres og revideres i øvrigt hvert 4 år, første gang i 2013.

Evalueringen skal ske ud fra følgende kriterier:

· Indsatsens omfang.

· Hvordan er resultatet, herunder hvor meget boligstøtte er der sparet.

· Har der været overensstemmelse mellem indsatsen og resultaterne.

· Har der været uforudsete forhold.

· Har der været uforholdsmæssigt mange klager – og har kommunen tabt sager.

· Er der forståelser for og opbakning til indsatsen i befolkningen.

· Har sagerne været byrdefulde for medarbejderne.

BILAG II

Opprioritering af det fysiske Miljø

– En indsatspulje til udvikling af lokalområder

Referat og opsummering fra mødet i Holsted d. 24.09.2009, kl. 16.00 – 17.30

Som en del af Vejen Kommunes indsats vedrørende udvikling af landdistrikterne, har vi afholdt et informationsmøde for de 23 lokalråd i kommunen. Heraf var ca. halvdelen repræsenteret!

Vi har netop nu har en unik mulighed for at få sat gang i en hurtig, målrettet og effektiv indsats i forhold til at højne kvaliteten af det fysiske miljø! Baggrunden skal ses i en ekstra indsatspulje, som Indenrigs- og socialministeriet har afsat.

Vejen Kommune ønsker at iværksætte en målrettet indsats for at få iværksat den allerede vedtagne handlingsplan for Sundhedsfarlige boliger, affald, rod og skrotbiler. Denne pulje giver muligheden for at igangsætte initiativer i forhold til mange af landdistrikternes store udfordringer i forhold til omgivelsernes kvalitet, hvilket vi vil udnytte!

Vi vil derfor understrege vigtigheden af, at de forskellige lokalråd tager stilling til, om de ønsker at være en del af denne indsats!

Grundet tidspres, er vi nødsaget til at handle hurtigt, og vi har brug for lokalrådenes hjælp! Det er Jer, som har ekspertisen og kendskabet i lokalområderne og ved, hvor det er der kan og skal sættes ind!

Derfor ønsker vi i første omgang at I bidrager med en bruttoliste over:

• Antal boliger, som kan overtages/nedrives (Forfald/uegnede til beboelse)

   

• Antal steder, som kræver oprydning (Forringer kvaliteten af omgivelserne)

   

• Antal bygninger, som bør renoveres (værdi i forhold til lokalmiljø)

   

Denne skal ikke være prioriteret eller uddybet, men skal ses som en basisliste, der kan give os et overblik i forhold til at søge puljemidler!

Grundet det meget ambitiøse niveau, har vi travlt!

Tidsplan:

• 24.09: Informationsmøde

   

• 05.10: Basisliste til kommunen (OBS!)

   

• 19.10: Ansøgning til Indenrigs- og socialministeriet

   

• 31.11: Svar om tildeling af puljemidler

   

• 01.12: Prioriteret liste fra Lokalrådene med beskrivelse af projekt

   

• 2010: Indsats fra Vejen Kommune med projekter i tæt dialog med lokalrådene.

   

Vi forventer at ansøge om ca. 10 mio. kr. fra puljen, med en egenbetaling på 3 mio kr. Det er vigtigt at understrege, at vi ikke kan være sikre på at modtage tilskud, og at indsatsen vil afhænge af tildelte midler samt hvor dygtige/effektive vi er til at prioritere projekter og forvalte økonomien.

Uanset udfaldet af ansøgningen vil en registrering og projektliste indgå i Kommunens fremtidige strategi på området, hvorfor målsætningen vil være den samme uanset resultatet, dog vil tidshorisonten kunne påvirkes positivt/negativt!

Problemstillinger

Med respekt for ejendomsretten har vi en række forskellige muligheder, som rangerer fra frivillige aftaler over støtte til tvang. Vi foretrækker selvfølgelig at opgaverne igangsættes på eget initiativ, mens der vil være situationer hvor vi kan hjælpe til, mens sidste mulighed er lovgivningen. Med puljen har vi midlerne til at skabe opmærksomhed på problemstillingerne, men også til at sætte alvor bag intensionerne.

I forhold til at udpege potentielle emner er det vigtigt at der udvises diskretion. For det første i forhold til ikke at drive hetz mod personer, men også for at undgå unødvendige bekymringer for eventuelle ejere/beboere.

Derudover er det vigtigt at pointere, at det er Vejen Kommune som i sidste ende prioriterer indsatsprojekterne. Vi er anmelderen og vil gennem dialog med lokalrådene iværksætte initiativerne. Dette for at undgå lokale konflikter, samt at bruge den viden som ligger i samfundene konstruktivt!

Generel information

Venligst gennemlæs det vedlagte materiale for en nærmere beskrivelse af Kommunens handleplan samt prioritetsområderne i forhold til puljen!

Har du/I spørgsmål til dette dokument, puljemidlerne eller handleplanen er du/I meget velkomne til at rette henvendelse til kontaktperson Karsten Gude, Natur, Miljø og Byg (tlf. 7996 6160, mail: karg@vejenkom.dk) eller undertegnede!

Med venlig hilsen

Jakob Østergaard

Planlægger/Arkitekt

Vejen Kommune

– Udviklingsafdelingen

Rådhuspassagen 3

6600 Vejen

Tlf.: 7996 6101

Mail: jaoe@vejenkom.dk

Bilag:

”Politik og Handleplan – sundhedsfarlige boliger, affald, rod og skrotbiler”, Vejen Kommune maj 2009

”Pulje til opprioritering af det fysiske miljø i udkantsområder”, Indenrigs- og Socialministeriet september 2009